澳洲统计局刚公布的2024至2025财年人口流动数据里，悉尼一年净流出33282人，是澳洲所有首府城市里人口流失最多的。 这拨往外搬的人里占比最高的不是扛不住房租的年轻人，是手里攥着自住房的50岁以上本地居民，不少人跨州搬到昆士兰州的中小城市，临海的罗克汉普顿最近接了不少这类人群，当地有个专门针对50岁以上群体的住宅项目，主打房归个人、地租开发商的模式，不用交印花税，卖房还能拿全额增值，这段时间咨询量涨得很快。
KPMG拆分的外流人群数据里，走得最多的是北海滩、北岸、东区、内西区的富裕居民，这几个区加起来迁出人数就超过3万，反倒是西悉尼只流出了2800人，西北的Box Hill-Nelson片区人口还涨了3911人。 叠加另一个统计，2024到2025年大悉尼有42个区死亡人口多于出生人口，自然负增长叠加上老龄化，像Hunters Hill-Woolwich这类老牌富裕区，过去十年人口已经缩了7%。
KPMG出的偏远地区搬迁指数里，阳光海岸是首府居民跨城搬迁的首选地，Fraser Coast也进了前五，悉尼和墨尔本的外流人口加起来，占了澳洲偏远地区净流入的54%和38%。 罗克汉普顿能接住这批50 人群，不是因为它是网红滨海盘，它是摩羯海岸边上的临河老城，医疗、零售、交通网络都成熟，开车去大凯珀尔岛、大堡礁南段海域都不远，房价比布里斯班、阳光海岸低一档，刚好匹配想换小房、又要配套不缩水的人群需求。
这次被提到的GemLife on Dean项目离罗克汉普顿市中心商务区只有6公里，整个社区一共57套建筑师设计的双拼住宅，带门禁，配了带健身房的会所、标准泳道泳池、日光平台、户外聚会区、匹克球场、户外瑜伽区、景观花园和步道，公区维护全是运营方负责，业主不用自己打理院子、修外墙，锁门就能出门旅游、探亲。
这个项目用的是土地租赁模式，业主买的是房屋产权，土地向开发商长期租赁，同地段比买传统带土地的别墅门槛低，购房的时候不用交印花税，没有入场费、退出费、递延管理费，之后卖房的时候房屋增值全额归业主，符合资格的养老金领取者、事务部卡持有人，还能申请联邦政府的租金补助。
按实际账算，悉尼北岸一套普通独栋前两年能卖200万澳元以上，卖了之后来罗克汉普顿买这套双拼，总价大概60到80万澳元，剩下的钱存进养老金账户，每个月只要交固定的土地租金，比原来养大别墅的市政费、维修费、保险开销低不少，相当于把之前压在房子里的资产盘活了。
不过这个模式不是完全没有要注意的地方，首先是土地租金每年的涨幅要看合同约定，不同开发商的规则不一样。 之前澳大利亚广播公司曾调查过同类运营商Lifestyle Communities，被指收取递延管理费，后来公司启动了独立审查，维多利亚州也有过消费者针对这类社区合同透明度的诉讼。
西澳政府目前正在审查2006年出台的《住宅园区法案》，原因是传统的房车公园式园区和现在的土地租赁社区混在同一个监管框架下，消费者权益保护的条款跟不上新产品的发展，昆士兰的监管体系相对成熟，但选这类社区还是要逐条核对合同细则。
现在澳洲针对50岁以上群体的土地租赁社区赛道总规模大概120亿澳元，除了GemLife，还有Millbray、Stockland、Mirvac、Ingenia这类玩家，去年私募机构KKR、Cerberus也在盯林肯系的相关项目，资本已经在赛道里卷起来了，罗克汉普顿这个GemLife on Dean是目前当地少数在售的同类型项目，推出的现代化住宅数量有限。
